昭和日本の土地バブルはいつからいつまで？ 崩壊の理由についても解説します
日本のバブル景気は1985年から数年間続きました。一時は著しい経済成長を遂げ土地バブル、土地神話という言葉が生まれましたがその後バブルが弾け、崩壊が起きました。バブル崩壊に伴い土地バブルが崩壊していきましたが今回どのように崩壊していったのか、また中国や韓国でも関連している内容についても解説していきます。
目次
土地バブルとは？ 発生のメカニズムや崩壊の引き金も紹介
昭和の土地バブルを引き起こした土地神話とは？
【まとめ】土地バブルはリスク大。相場水準は慎重に見極めよう
土地バブルとは？ 発生のメカニズムや崩壊の引き金も紹介
日本のバブル景気時に起こった地価の急激な上昇を土地バブルと呼びます。
バブル景気は1985年から1991年までの間に、日本で起こった土地などの資産価値の上昇と好景気、土地神話およびそれに付随して起こった社会現象のことです。土地バブルは投資により土地の価値が経済成長を超える勢いで上昇し、実際とは乖離しておりました。中身のなく膨らんだ状態が泡（バブル）に似ていることから、バブル景気と呼ばれています。バブルから崩壊までの流れは以下の通りで各出来事を紹介していきます。
プラザ合意
1985年9月22日米国ニューヨークのプラザホテルで開かれ、G5（アメリカ合衆国、日本フランス、イギリス、ドイツ）内で合意した為替レートの安定化するための政策のことを言います。内容は、各国の外国為替市場の協調介入によりドル高を是正しアメリカの貿易赤字を削減することです。アメリカの輸出競争力を高める狙いで合意された結果日本に不況の波が押し寄せました。日本国内の影響としてはプラザ合意後に起こった急速な円高による低金利政策は継続を続けました。結果不動産バブルを引き起こすことに要因となりドル高が改善されることにより、日本円が円高となります。１ドル＝約２３５円が約１５０円まで調整されたことで、アメリカが不況から回復していくと今度は日本が円高不況になっていきました。
公定歩合
日銀が金融機関に資金を貸し出す際に適用する基本的な政策のことです。
公定歩合の変更は、金融政策の中で最も一般的な方法です。
目的としては公定歩合を上げて企業の貸出する額を減少させ、経済活動を縮小させることにあります。反対に景気の低迷を改善させる方法として、公定歩合を引き下げ貸出量を増加させ、消費を促すことで、経済活動を広げることを狙います。
バブル景気中は公定歩合により、民間企業、個人を問わず融資を受けることが容易になり融資を受け資金調達できたので、企業は更に設備投資ができるようになりました。このような背景から続々と工場を増やしたい企業が出てきたため、土地バブルが起こり地価は跳ね上がりました。
結果、企業が利益拡大のために工場を増設するようなことをしなくても、土地に投資するだけで利益が得られるようになる仕組みが出来てしまいました。これにより企業や国民の中で土地神話が浸透していきます。
銀行は当時企業だけでなく、多くの融資をする必要があったため個人も土地を担保に融資を受け始め財テクというものが流行りました。
総量規制
金融機関の不動産向け融資に対する規制のことで、当時の大蔵省がバブル景気の際に行った行政指導です。
バブル時に発生した土地の価格上昇と購入を抑えさせるために都市銀行や地方銀行に総量緩和を通達しました。これにより投資目的での土地の融資額が減らされ、公定歩合は6％台まで上がった結果、融資を受けることが以前より困難になりました。その結果土地の売却が一気に行われ、地価は大暴落を起こしました。買い手がいなくなったことで、数々の企業が倒産したことで返済ができなくなり、不良債権により回収が困難になったため銀行の経営も悪化していきました。これが土地神話の終了とバブル崩壊の原因となり1991年には、所有している土地に応じて課税される地価税法が施行されました。
バブル時代のように土地を持っていることの利点が減っていき、土地バブル、土地神話が崩壊した結果日本では失われた20年に突入してしまいました。
■参考記事：
バブル崩壊後20年の不動産市場
昭和の土地バブルを引き起こした土地神話とは？
土地バブルを起こした土地神話とは、不動産の価格は必ず値上がりするという事態を指す言葉です。
土地が狭い日本では土地の価格は下がらない土地神話という言葉がありました。不動産の価格はバブル景気などに支えられ一時的な上昇を見せ、 特にメディアがテレビ媒体などを通じて地価の高騰と価値を必要以上に宣伝し土地神話を広めました。結果土地神話は視聴者の購買意欲を掻き立て不動産投資を加熱させることになり土地バブルを起こしました。 また銀行も土地神話により需要が増加したため土地を担保に融資をすることを繰り返していき、 そのために数多くの富裕層が土地を担保に銀行などから借りた金銭を使っていきました。土地を買うことを何度も繰り返すため、バブル崩壊により、銀行の不良債権が多く発生してしまう引き金となりました。土地を増やしていけば儲かるという話が広まっていき、購入した土地を元に銀行から更に融資を受けるという人も出てきました。そして土地を購入するということが繰り返され、社会問題にも発展しました。これを問題と捉えた政府は、総量規制という融資を制限し地価の上昇を抑制するための政策が行われました。総量規制によりバブル時代は終わりを迎え、 バブル経済の崩壊とともに終わることが無いと言われていた土地バブル、土地神話もなくなりました。
土地バブルは世界各国で進行中？ 海外事例も解説します
日本では1985年から数年バブル景気がありましたが他の国では土地バブルはどうなのでしょうか。国によって情勢や背景も違うため日本とは違う中国や韓国の制度、政策があるので解説していきます。
中国の事例
元々中国では不動産の開発業者は、マンションを建築する際に土地の使用権を購入するために銀行から融資を受けています。マンション建築を開始するタイミングで販売を開始するので銀行の立場からするとマンション開発は必ず売れるので、リスクゼロの優秀な融資先として位置付けられていました。また中国では建設されたマンションを個人が借金をして購入する人も多く、社会保証制度が十分ではない中国では老後に備えて貯蓄を増やすため不動産投資をしている人がいます。
そのような背景もあり中国では長い期間不動産バブルが続いていましたが、現在不動産バブルに陰りが見えてきています。理由の一つとして共産党政権の厳しい融資規制が挙げられており、債務問題は悪化しています。さらに中国はゼロコロナ政策により経済活動にも影響が出ており停滞させています。成長著しいIT企業の規制強化にも懸念が出ており、結果若年層をメインとして失業者が増えております。そのため住宅購入者の中にはローンの返済を拒む人が急増しています。需要は縮小しており、幅広い分野に影響するため不動産市場の停滞は景気全体に大きな影響を与えています。
その中で中国恒大集団の過剰債務の問題が出た結果、中国政府が不動産向け融資に歯止めをかけるために規制を強化しました。これにより中国恒大集団を筆頭として2021年夏以降一部の不動産会社の資金繰りに問題が出てきました。
中国では不動産開業者は建設する前にマンションを売却するようにしていたので、購入したマンションが建設されないまま放置されているようなケースが現在続出しております。それにより国民は以前より慎重に不動産を購入するようになったため不動産が売れ残っている状況です。今後ゼロコロナ対策や不動産業界への規制強化の影響により大幅に価格を下げて売却する企業が続出することが懸念され、不動産価格が大暴落し崩壊すると言われています。
韓国の事例
韓国では積極的に不動産投資をする志向が強い傾向にあります。2000年以降に韓国の不動産は盛り上がり始めました。1986年から比較すると約５倍の価格上昇をしており、韓国では不動産投機がブームになっております。
ソウル内ではマンション価格が韓国の平均年収の18倍となっており、東京の13.3倍より上回っております。2017年以降当時の大統領の文在寅（ムン・ジェイン）大統領が力を入れていた政策の一つとして不動産価格の抑制があります。
コロナでの政策金利の利下げによりローン金利も下落したことがきっかけで不動産価格の上昇を促しております。結果的に韓国で不動産を買えない国民の反感により、文政権の支持率は急落しました。このような状況下で不動産購入者が増える理由として、韓国独自の制度が挙げられます。チョンセと呼ばれる制度で、借りる人が保証金という形で物件価格の8割程度を現金で預け入れる制度です。韓国では昔からある制度で現金を預け入れる代わりに賃料が発生しないのが特徴です。
また退去時は預け入れた金額から修繕や諸費用を除いたものが返金されるため賃料は実質ゼロになります。コロナ禍における低金利政策でマンションオーナーがキャピタルゲイン（売却益）を見込める運用にシフトしていく傾向が始まりました。
それで投資先として注目されたのが不動産投資でした。保証金を活用しローンを活用して他の投資物件を購入して、その物件をチョンセで貸し出すことによりまた保証金を現金で得ることができるという繰り返しが行われるようになり、韓国不動産は投機の対象になりつつあります。ただし最近の動きとしては新型コロナウイルスの終息が見えてきた中、世界中の国が金融引き締めに動いており、韓国中央銀行も政策金利を引き上げの動きを見せました。
そのためマンション価格は下落の基調に転じており、ソウルのマンション価格は9月第3週まで17週連続で下落が続く暴落が記録されています。今後尹錫悦（ユン・ソギョル）政権での不動産政策によって国民の審判が大きく分かれることになります。
■参考記事：
韓国止まらぬ不動産高騰 賃貸制度チョンセに大なた
【まとめ】土地バブルはリスク大。相場水準は慎重に見極めよう
日本のバブル景気に起きた背景と現在中国や韓国で起こっている状況についても説明しました。
プラザ合意の影響から円高不況に陥ってしまった日本ですが、円高を解消するための金緩和策により土地へ投資が広がっていきました。結果好景気になり土地バブルが起こり土地神話という言葉が生まれるほど消費活動が活発になりバブル景気を迎えました。しかし日本銀行の金融引き締め政策により土地バブル、土地神話は崩壊することになります。日本で起こった土地バブルの原因や背景を理解し、今後懸念されている中国バブル崩壊や韓国の不動産政策の動向を確認していきましょう。
また、近年では特に、インフレ・円安による建築資材コストの上昇に加えて、建設業における人手不足も不動産価格の高騰に拍車をかけていると言われています。今後の不動産市場の見極めは株価・為替・金利市場といったマクロ環境のみならず業界構造も密接に関わってくるためこちらも注視していく必要があるでしょう。
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